Dans son arrêt n° 111/2026 du 30 avril 2026, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage apporte une clarification utile aux prêteurs, actionnaires et sociétés de projet : le propriétaire d’un immeuble peut l’affecter à la garantie de la dette d’un tiers sans engager automatiquement tout son patrimoine comme caution.
1. Une sûreté réelle distincte du cautionnement
Dans l’affaire Bank of Africa Burkina Faso c/ Vande Velde, Zango et Ranguma SA, la CCJA valide l’hypothèque consentie par le propriétaire d’un immeuble pour garantir la dette bancaire d’une autre société.
La Cour distingue l’engagement réel, limité au bien grevé, du cautionnement personnel. Le constituant d’une sûreté réelle pour autrui n’est donc pas automatiquement tenu personnellement de la dette garantie.
2. Le mandat d’hypothéquer doit être explicite
La CCJA admet la représentation du propriétaire par un mandataire disposant d’une procuration notariée l’autorisant expressément à hypothéquer le bien.
La qualification de la sûreté ne dispense jamais de vérifier la capacité du constituant, ses pouvoirs, les autorisations sociales requises et la forme de l’acte.
3. Une solution utile aux financements de groupe et de projet
Cette solution intéresse les financements intragroupe, les sociétés de projet et les entreprises dont un actionnaire ou un tiers apporte un immeuble en garantie. Elle permet de mobiliser un actif sans étendre nécessairement l’engagement à l’ensemble du patrimoine du constituant.
Une documentation imprécise peut toutefois déplacer le risque entre prêteur, débiteur et constituant. L’audit de la sûreté doit intervenir avant le décaissement, puis lors de toute restructuration.
4. Vérifications avant décaissement
La sûreté doit être organisée comme un ensemble cohérent, depuis la décision de la constituer jusqu’à sa publicité et au contrôle de son rang.
- Désigner précisément la dette garantie et le plafond de couverture
- Identifier l’immeuble et vérifier le titre du constituant
- Distinguer l’hypothèque du cautionnement éventuellement consenti
- Contrôler les autorisations sociales, les pouvoirs et la procuration authentique
- Accomplir les formalités de publicité et vérifier le rang de la sûreté
La sûreté réelle pour autrui offre une souplesse utile au financement en droit OHADA, à condition que l’acte, les pouvoirs et les formalités soient irréprochables. La distinction avec le cautionnement doit rester explicite dans toute la documentation.
Sources
Cette publication présente une information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation doit faire l’objet d’une analyse individualisée.